Beim Immobilienverkauf geht es um sehr viel Geld und sollte daher sehr gut geplant sein. Erfahren Sie hier wie Sie beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses in Thun und Umgebung am besten vorgehen und wie Sie mit einem Vergleich von Makler-Offerten mehr als CHF 10’000 sparen können.

Wie soll ich beim Immobilienverkauf in Thun vorgehen?

In der Regel kaufen oder verkaufen Thuner im Leben nur einmal ein Haus oder eine Wohnung. Dabei geht es fast immer um sehr viel Geld und es gibt einige Punkte zu beachten.

Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf

Natürlich ist auch der Immobilienmarkt Schwankungen ausgesetzt. Dabei geht es nicht nur um den gesamten Immobilienmarkt sondern auch um Teilmärkte wie eben zum Beispiel der regionale Teilmarkt in Thun und Umgebung aber auch andere Teilmärkte zum Beispiel im Hinblick auf die Nutzung.

Beispiel: Während sich der Markt für Familienwohnungen in Thun in einem Tief befindet (z.B. durch ein Überangebots aufgrund massiver Bautätigkeit) könnte sich der Markt für kleinere Wohnungen (1-2 Zimmer) in einem Hoch befinden, da sich z.B. viele Rentner und Studenten in Thun niederlassen wollen und das Angebot an kleineren Wohnungen gering ist.

Das zeigt wie wichtig regionale Marktkenntnisse sind und dass jede Immobilie individuell beurteilt werden muss.

Wertermittlung einer Immobilie

Eine Wohnung oder ein Haus sinnvollerweise mittels einer hedonistischen Bewertungsmethode bewertet. Bei einer hedonischen Bewertung wird Ihre Immobilie mit ähnlichen Liegenschaften an ähnlicher Lage verglichen. Dabei werden Marktdaten von vergangenen Immobilienverkäufen als Basis für die Bewertung verwendet. Ausschlaggebend für die Genauigkeit einer Bewertung ist somit der vorhandene Datensatz. Damit haben Sie aber noch keine Sicherheit, ober der geschätzte Wert Ihrer Immobilie auch effektiv erzielt werden kann. Das zeigt sich erst, wenn die Immobilie zum Verkauf ausgeschrieben ist und Sie die ersten Angebote erhalten.

Vermarktung und Verkaufsprozess

Das Ziel bei Immobilienverkauf ist in der Regel den besten Preis zu erzielen. Auf dieses Ziel sollte die Vermarktung und der Verkaufsprozess ausgerichtet sein. Den besten Preis erzielt man nur wenn man möglichst viele Marktteilnehmer anspricht. Um das zu erreichen, reicht es oft nicht aus einfach ein Inserat für ein paar Monate zu veröffentlichen und dann abzuwarten. Viele Menschen haben den Wunsch nach einem Haus oder einer Wohnungen, finden aber die Zeit nicht jeden Tag im Internet danach zu suchen. Suchaufträge (regelmässige Mitteilungen über neue Inserate) unterliegen meist einem Filter (nach Region, nach Preis etc.). Dadurch kann es sein dass viele Interessenten Ihr Inserat gar nicht sehen.

Die Vermarktung einer Wohnung oder eines Hauses sollte aktiv und intensiv über einen längeren Zeitraum erfolgen und aus taktischen Gründen sinnvoll strukturiert sein. Makler die mit einem raschen Verkauf werben, fehlt oft das Verständnis für den Immobilienmarkt und sind in der Regel nur an der raschen Provision interessiert. Erfahren Sie im nächsten Abschnitt wie Sie einen seriösen Makler finden und worauf Sie bei der Auswahl unbedingt achten sollten.

Erfahren Sie mehr zum Thema Immobilienmarketing:

Studie Immobilienmarketing Wohnimmobilien Schweiz (PDF, 1 MB)

Mit oder ohne Makler verkaufen: Benötige ich wirklich einen Makler? 

Ein Immobilienverkauf ist oft komplizierter als man denkt. Um dies genauer zu erklären führen wir hier auf, welche Aufgaben ein Makler für Sie durchführen sollte:

  • Analyse der Liegenschaft inkl. Bewertung und Verkaufspreis indikation (Abklärung hinsichtlich Potenzial, Altlasten etc.)
  • Erstellung von professionellen Fotos (am besten überlassen Sie das einem professionellen Fotografen)
  • Unterstützung bei der Organisation von Unterlagen (dazu finden Sie weiter unten eine Checkliste)
  • Erstellung einer umfassenden Verkaufspräsentation (inkl. detaillierte Beschreibung der Lage, Liegenschaft und eines strukturierten Verkaufsprozesses)
  • Verfassen und Veröffentlichen von ansprechenden Inseraten (Online und je nach Objekt auch in anderen Medien)
  • Direktansprache von potenziellen Interessenten (in der Regel aus der Kundendatenbank des Maklers)
  • Anfragen beantworten und analysieren (je nach Nachfrage evtl. Optimierung der Inserate)
  • Besichtigungen organisieren und durchführen (sollte immer einzeln pro Interessent erfolgen)
  • Bei Interessenten nachhacken und weitere benötigte Unterlagen zustellen (z.B. für die Prüfung der Finanzierung)
  • Angebotsphase koordinieren und kommunizieren (in der Regel gibt es zwei Bieterrunden)
  • Durchführung von Preis- und Konditionenverhandlungen (Nebst Kaufpreis sind auch weitere Konditionen sehr wichtig)
  • Regelmässige Reportings an den Eigentümer (über Stand der Nachfrage und Angebote)
  • Bestellung des Kaufvertragsentwurfs und Beratung zu wichtigen Punkten (z.B. Gewährleistung)
  • Koordination und Durchführung von Kaufvertragsverhandlungen (Verhandlung wichtiger Bedingungen im Kaufvertrag)
  • Organisation und Beirat bei der Beurkundung und Eigentumsübertragung (nie ohne Zahlungsversprechen!)

Wie Sie erkennen können sind das anspruchsvolle Aufgaben, die ein gewisses Know-how und Marktkenntnisse erfordern.  Noch wichtiger ist jedoch der Zeitaufwand – wenn Sie den besten Preis erreichen wollen, dauert ein Haus- oder Wohnungsverkauf je nach Marktsituation mindestens 6 bis 12 Monate. Natürlich wird der Makler nicht jeden Tag an Ihrem Verkauf arbeiten, er sollte aber immer aus der Hut sein, potenzielle Interessenten erkennen und diese bei Laune halten, bis mehrere Angebote eingereicht wurden. Zudem sollte er sehr viel Verhandlungsgeschick vorweisen können.

Falls Sie ausreichend Zeit haben und über ein gewisses Know-how verfügen, kann ein privater Immobilienverkauf ohne Makler erfolgreich Enden. Der Aufwand sollte aber nicht unterschätzt werden und es ist zu erwähnen, dass beim Immobilienverkauf Fehler enorm teuer sind. Zudem sind Privatpersonen in der Regel emotional mit der Liegenschaft verbunden und handeln auch dementsprechend. Weiter sollte beachtet werden, dass Käufer teilweise sehr aufdringlich sein können und es kriminelle Betrüger gibt die Sie mit sogenannten „Rip-Deals“ abzocken wollen. Seien Sie davor unbedingt auf der Hut!

Zu Ihrem eigenen Schutz empfehlen wir immer einen seriösen Makler für den Verkauf zu engagieren. Falls Sie nur die Provision sparen wollen, sollten Sie den Verkauf nicht privat, ohne Makler durchführen. Eine Provisionszahlung ist in der Regel nur beim erfolgreichen Verkauf geschuldet. Somit ist die Höhe des erreichten Verkaufspreises entscheidend und nicht die Provisionshöhe (schlagen Sie die Provisionshöhe einfach auf den Zielverkaufspreis drauf und Sie haben Ihr Ziel erreicht).

Wie finde ich einen seriösen Makler in der Region Thun, Thunersee?

Was ist ein seriöser Makler? Es ist wichtig das Wort seriös zu definieren. Es gibt Makler mit guter Ausbildung, Erfahrung und Verkaufstalent, die Ihre Immobilie sehr wahrscheinlich zu einem guten Preis verkaufen können.

Da der Titel „Immobilienmakler“ nicht geschützt ist, kann sich jedoch grundsätzlich jedermann als Makler betätigen, auch ohne Ausbildung und Erfahrung, was eher unseriös ist. Dann gibt es aber noch sehr wenige Makler, vor denen Sie sich wirklich in Acht nehmen müssen – nennen wir sie mal Betrüger.

Das sind Menschen die versuchen Ihnen bei der Verschreibung Geld abzuknüpfen. Und das funktioniert zum Beispiel so: Der „Makler“ erzählt Ihnen dass er alles versucht hat, Ihre Immobilie zum besten Preis zu verkaufen, der Markt aktuell leider aber schlecht ist und er daher nur ein Angebot hat, zu einem viel tieferen Preis. Das Angebot stammt natürlich von einem Komplizen, den Sie nicht kennen. Falls Sie nun auf den Deal einsteigen, hat der Makler ein sehr gutes Geschäft gemacht, da er die Immobilie später zu einem viel besseren Preis veräussern könnte.

Vergessen Sie nicht, dass es beim Verkauf einer Immobilie immer um sehr grosse Summen geht. Ein Preisnachlass von 5-10% bedeutet fast immer einige zehntausend Schweizerfranken. Und wo viel Geld im Spiel ist, geraten Menschen in Versuchung so viel wie möglich zu ergattern.

Auch wenn die meisten Immobilienmakler seriös sind, sollten Sie einen Makler unbedingt genau prüfen oder prüfen lassen. Beispielsweise können Sie über unsere Plattform einfach Offerten einholen. Sämtliche Makler unseres Netztwerks wurden eingehend geprüft. Dabei werden unter anderem folgende Kriterien verwendet:

  • Hat der Makler eine ausreichende Ausbildung
  • Ist der Makler in der Region verankert (Geschäftssitz und Wohnsitz)
  • Ist der Makler einer schweizerischen Immobilienorganisation angeschlossen
  • Gibt es Kommentare oder Bewertungen im Internet zum Makler
  • Kann der Makler Referenzen vorweisen und ist der Makler bereit, dass man direkt mit seinen Referenzen Kontakt aufnimmt
  • Wie viele Mitarbeiter hat der Makler
  • Ist der Makler zu einem persönlichen Gespräch in seinen Büroräumlichkeiten bereit?

Mit dem Vergleich von Maklern und Verkaufsofferten, prüfen Sie nicht nur seine Seriosität, Sie können auch sehr viele Geld sparen. Wenn ein Makler weiss, dass Sie mehrere Offerten einholen, wird er eher bereit sein die Provision zu verhandeln. Wenn ein Makler Ihnen 1% weniger Provision verrechnet, sind das im besten Fall CHF 5’000 bis 10’0000!

Was ist der Mehrwert eines Immobilienmaklers aus der Region Thun?

Nehmen wir an, Sie haben mehrere seriöse Immobilienmakler mit ausgezeichneten Fähigkeiten gefunden. Dann können Sie davon ausgehen, dass die Tätigkeiten die der Makler erledigt (Inserat erfassen, Verkaufspräsentation erstellen etc.) immer dieselben sind und auch in der selben Qualität erledigt werden. Nur ein Makler aus der Region kennt den Markt, allfällige weitere sinnvolle Vermarktungsmassnahmen (z.B. Inserat in einer regionalen Zeitschrift) und noch viel wichtiger: die meisten Makler verfügen über einen Kundenstamm (potenzielle Kaufinteressenten) die sie kontaktieren können. Dadurch können die Verkaufschancen stark steigen.

Daher ist es ausgesprochen wichtig einen erfahrenen Immobilienmakler zu wählen, der sich in der Region gut auskennt und in Ihrem Interesse arbeitet.

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